Техніка продажу нерухомості: як продати квартиру або будинок

Продаж нерухомості — теоретично легка справа. Потрібно зібрати відповідні документи і дати рекламу в друкованих виданнях. Потім необхідно показати будинок або квартиру бажаючим і продати. І, здавалося би, справі кінець. Однак на практиці для досягнення бажаного результату повинна бути реалізована правильна техніка продажу нерухомості. Останній і присвячена тема цієї статті.

Техніка продажу нерухомості: Етап 1. Визначення вартості

Перш за все, необхідно встановити ціну. Є кілька варіантів. По-перше, можна купити декілька журналів і газет з продажу нерухомості і подивитися, яку ціну визначають для нерухомості, схожої з Вашою. По-друге, можна звернутися в місцеві агентства, замовивши у них послугу професійної оцінки Вашої нерухомості.

Однак будь-яка житлова площа має свою специфіку і досить складно з точністю до долара встановити реальну вартість квартири. Професіонали з продажу нерухомості беруться визначати її вартість з точністю до 1—2 тис. доларів, після ретельного огляду і обдзвону великої кількості подібних за характеристиками рекламованих квартир/будинків.

Етап 2. Реклама для продажу нерухомості

Покупці отримують інформацію про продаж нерухомості через друковані видання, інтернет-бази даних і через сайти агентств. Якщо Ви хочете продати квартиру швидше, потрібно вибрати кілька рекламних видавництв і рекламувати квартиру три чи чотири рази на тиждень, якщо ж Ви не дуже поспішаєте, то можна вибрати парочку видавництв, ну і рекламу подавати достатньо буде два рази на тиждень. Немає сенсу давати рекламу більше трьох разів на тиждень, тому що за статистикою кількість реальних пропозицій збільшиться не більше ніж на 10%, якщо рекламувати квартиру щодня.

Інтернет-площадки для продажу нерухомості дозволяють отримати швидкий ефект ще до виходу рекламних оголошень у друкованих ЗМІ. Перевага реклами в мережі Інтернет — оперативність розміщення. Оголошення публікуються в день подавання і це особливо важливо, коли є необхідність термінового продажу квартири. Не виходячи з дому, покупець може побачити планування квартири, що продається, її місце розташування, фотографії будинку, під'їзду, виду з вікна і всіх приміщень. Багато покупців шукають нерухомість саме в Інтернеті, тому розміщувати рекламу тут має сенс.

Етап 3. Показування нерухомості

Для потенційних покупців не варто прикрашати квартиру, краще говорити те, що є насправді. Крім того, якщо в квартирі є недоліки, які кидаються в очі, то про них бажано сказати ще при телефонній розмові. Завдяки цьому Ви заощадите свій час: не доведеться зайвий раз показувати квартиру тому, хто її все одно не захоче купувати через цей недолік. При цьому не потрібно забувати і про переваги квартири. Якщо вони є, обов'язково зробіть на них акцент.

Етап 4. Прийом авансу/завдатку

Прийде момент, коли на Ваш об'єкт нерухомості знайдеться покупець, і Ви остаточно про все з ним домовитесь. Зазвичай це досягається шляхом взаємних переговорів і компромісів. Поки домовленість досягнута тільки на словах, не виключено, що покупець у будь-який момент може передумати або заявити про відмову від виконання будь-яких умов покупки. Тому продавцеві варто отримати від покупця (його представника) на доказ серйозності намірів деяку суму передоплати, письмово зафіксувати її передачу й інші важливі домовленості щодо майбутньої угоди продажу нерухомості.

На практиці це реалізується шляхом складання та підписання договору про наміри (попереднього договору купівлі-продажу), або угоди про внесення авансу. Піти на підписання угоди про завдаток при продажу нерухомості можна тільки за стовідсоткової впевненості в тому, що в обумовлені терміни Ви здатні забезпечити процедуру підготовки передачі квартири новому власнику.

Етап 5. Складання договору продажу нерухомості

Після того, як будуть зібрані всі необхідні для угоди довідки та документи необхідно скласти проект договору, за яким нерухомість буде переходити новому власнику. Вже при прийнятті авансу Ви повинні були домовитися з покупцем про те, яка ціна буде вказана в договорі: ринкова, за оцінкою БТІ або якась інша, наприклад, кількасот тисяч гривень. Попередньо слід домовитися і про те, в якій формі буде укладатися договір продажу нерухомості — у нотаріальній або в простій письмовій, про ціну угоди в договорі і про те, хто візьме на себе ці обов’язки і відповідні витрати.

Етап 6. Взаєморозрахунки (закладання грошей)

Важливим моментом у проведенні будь-якої оплатної операції з продажу нерухомості є порядок розрахунків між сторонами, який забезпечує відповідні гарантії для кожної сторони, безпеку та конфіденційність. Адже за великим рахунком після угоди Продавець залишається з грошима (зрозуміло, він хоче, щоб вони гарантовано перейшли до нього в необхідній кількості і безпечним способом), а Покупець після угоди залишається зі своєю нерухомістю (і хоче, щоб документи на неї були нормальними; щоб з цього приводу у нього не було проблем у подальшому). Не маючи відповідного досвіду в цьому питанні, зверніться за допомогою до фахівця.

Етап 7. Складання та державна реєстрація угоди

Якщо договір продажу нерухомості здійснюється в простій письмовій формі, а текст договору та інші документи вже готові, то відразу ж після закладки грошей можна підписувати договір і подавати його на держреєстрацію. Якщо передбачається підписання нотаріального договору — сторони відправляються до нотаріуса підписувати та засвідчувати договір та інші документи, які слідом за цим подаються на реєстрацію.

Техніка продажу нерухомості: завершальний етап

На цьому етапі продавець отримує гроші, а покупець стає власником нерухомого майна. Продавець повинен уважно перевірити отримані ним після реєстрації документи — вони є його «перепусткою» до грошей, які зберігаються в банківському депозитарії. Він зобов'язаний видати покупцеві розписку про отримання грошей і передати йому нерухоме майно. Продаж нерухомості фіксується документально і, залежно від обставин угоди, може відбуватися і відразу після підписання договору, і в період проведення процедури державної реєстрації, і після одержання покупцем свідоцтва про право власності.

Продавцю нерухомості слід визначитися з проблемою: робити все самостійно, звернутися по допомогу до агентства нерухомості або до приватного маклера. У першому випадку, з урахуванням того, що знання та досвід прямують до нуля, терміни реалізації задуманого будуть прагнути до безкінечності. Агентства в особі їх окремих представників і приватні маклери мають специфічний досвід у техніці продажу нерухомості та знання реалій цього ринку. Вони візьмуть на себе всі труднощі і заощадять Вам дорогоцінний час (і нерви), допоможуть оптимізувати податки та скористатися пільгами. Однак, за їх роботу доведеться в середньому заплатити близько 3-5% від суми угоди — агентствам і маклерам ~3%. Вибір за вами.

Корисний ресурс.