Кто делает оценку недвижимости в Украине?
Когда человек продаёт квартиру, оформляет дарственную или вступает в наследство, он почти всегда сталкивается с вопросом стоимости объекта. И тут возникает путаница: кто делает оценку недвижимости, чем отличается справка от полноценного отчёта и к кому вообще идти.
Разберёмся по порядку, без лишней теории, чтобы вы понимали процесс и не переплатили лишнего.
Кто имеет право оценивать недвижимость?
Оценку в Украине проводит не любой риелтор или знакомый «эксперт». Официально это делает субъект оценочной деятельности (СОД) — компания или физлицо-предприниматель, у которых есть сертификат от Фонда государственного имущества Украины.
В составе такого СОД работает сертифицированный оценщик — специалист с квалификационным свидетельством, внесённый в государственный реестр. Если человека нет в реестре, его подпись под отчётом не имеет силы.
Проще говоря, право оценивать недвижимость есть только у того, кто получил сертификат субъекта оценочной деятельности в ФГИУ, имеет действующее квалификационное свидетельство оценщика и внесён в официальный реестр. Работает такой специалист по договору.
Два способа определить стоимость
Сегодня в Украине есть два законных пути, и они не равнозначны. Выбор зависит от того, зачем вам нужна стоимость.
Первый — электронная справка о стоимости. Её бесплатно формирует Единая база отчётов об оценке: вы вводите адрес и характеристики, система сама считает оценочную стоимость. Такая справка действует 30 календарных дней.
Второй — отчёт об экспертной денежной оценке. Его готовит оценщик вручную, с осмотром объекта, и регистрирует в Единой базе с присвоением уникального номера. Такой отчёт действует 6 месяцев.
Коротко разница такая: справка подходит для быстрых типовых сделок между физлицами, а отчёт оценщика нужен, когда важна рыночная стоимость объекта — для суда, банка, юрлиц или нестандартной недвижимости.
Если вы не согласны с автоматической цифрой из базы, вы имеете право заказать полноценный отчёт у оценщика — закон это прямо разрешает.
Экспертная оценка недвижимости для нотариуса
Чаще всего вопрос «кто делает оценку недвижимости» возникает именно перед визитом к нотариусу. Без подтверждённой стоимости нотариус не заверит сделку, потому что от неё считаются налоги и государственная пошлина.
Экспертная оценка недвижимости для нотариуса нужна при таких действиях:
- оценка имущества при купле-продаже квартиры, дома или земли;
- мена (обмен) недвижимости;
- вступление в наследство;
- дарение между людьми, которые не являются близкими родственниками.
Нотариус обязательно проверяет, зарегистрирован ли отчёт или справка в Единой базе и есть ли уникальный номер. Документ без номера считается недействительным.
Оценка квартиры для дарения: кто делает и когда
Здесь частый вопрос — оценка квартиры для дарения, кто делает её и обязательна ли она. Формально стоимость нужна для расчёта налога, поэтому её определяет тот же оценщик или Единая база.
По закону, если дарение или наследство оформляется между родственниками первой и второй степени родства (родители, дети, супруги, родные братья/сестры, внуки), ставка налога составляет 0%. В этом случае проводить платную оценку для налогообложения официально не нужно.
Однако нотариусу всё равно может понадобиться бесплатная электронная справка из Единой базы — она используется как основа для расчета государственной пошлины или услуг нотариуса. Поэтому этот момент лучше уточнить у конкретного специалиста еще на этапе подготовки документов.
Какие документы нужны для оценки?
Электронную справку вы формируете сами, введя данные онлайн, — никакие бумаги подавать не нужно. А вот для полноценного отчёта оценщику понадобятся документы на объект, и собрать их лучше заранее:
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- технический паспорт БТИ;
- данные из Государственного реестра вещных прав;
- паспорт и код собственника.
Для квартиры этого обычно достаточно. А вот с частными домами и зданиями стоит быть внимательнее — их состояние сильно влияет на реальную стоимость.
Если дом старый или есть сомнения в качестве конструкций, перед сделкой полезно провести комплексное обследование технического состояния зданий и сооружений — оно показывает износ и скрытые дефекты, которые обычный визуальный осмотр не выявит.
Отдельно стоит упомянуть тепловизионное обследование зданий и сооружений: оно помогает увидеть проблемы с теплоизоляцией, влагой и «мостиками холода», что тоже влияет на цену объекта и на решение покупателя.
Как оценка влияет на налоги и переоформление?
По Налоговому кодексу доход от продажи недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре, но не ниже её оценочной стоимости. Указать в договоре сумму меньше этой цифры не получится — нотариус просто не имеет права заверить такую сделку.
Пытаться искусственно занизить оценку тоже нет смысла: модуль Единой базы автоматически заблокирует регистрацию отчёта, если выданная оценщиком стоимость будет отличаться от базовой более чем на 25%. Впрочем, если объект действительно проблемный (например, после пожара или в аварийном состоянии), у оценщика есть законный путь — отправить отчёт на рецензирование в Фонд госимущества, доказав реальное состояние объекта фотографиями и документами.
Где заказать оценку квартиры в Киеве и на что смотреть?
Где заказать оценку квартиры в Киеве — вопрос менее важный, чем то, кому вы доверяете документ. Компаний много, но не все одинаково аккуратны.
Чтобы не столкнуться с проблемами, обратите внимание на несколько моментов:
- проверьте сертификат СОД и то, что оценщик есть в реестре ФГИУ;
- убедитесь, что отчёт будет внесён в Единую базу с уникальным номером;
- заранее согласуйте с нотариусом, какой именно документ ему нужен — справка или полный отчёт.
Эти простые шаги избавляют от типичной ситуации, когда человек оплатил документ, а нотариус его не принял. Разобравшись, кто делает оценку недвижимости и какой документ вам действительно нужен, вы проходите сделку быстрее и без лишних затрат.
*Комментарий: редакция не несёт ответственности за содержание и мнения, изложенные в статьях со знаком Ⓟ.