• Криза житла в Україні: ціни, зміни, тенденції

  • Неділя, 5 квітня 2009 року

Коли світова криза досягла України, одні говорили, що вартість квартир не перевищить 20-30% докризової, інші - що суттєво не зміниться, але угод не буде. Підсумки кварталу показали: ціни на первинному ринку знизилися на 30-35% і до кінця року, на думку ріелтерів, впадуть ще на стільки ж.

Фахівці прогнозують падіння вартості квадратного метра житлової площі до позначки 7.000-8.000 грн. на первинному ринку та 21.000-22.000 на вторинному. Ще три місяці тому той же метр обходився покупцеві в 16.000-18.000 грн. і 31.000-32.000 грн. відповідно. Що ж робити бажаючим придбати власну фортецю? Набратися терпіння і чекати, може квартири стануть і зовсім безкоштовними чи розбити скарбнички і бігти інвестувати у власну квартиру доки не налагодилася світова економіка?

«Для того, щоб грати в такі ігри, інвестор повинен знати і відчувати ринок нерухомості, володіти доступом до широкої аналітиці, адекватно оцінюючи кризовий процес і його перспективи», - Сергій Бут, Генеральний директор консалтингової компанії з нерухомості NAI Pickard.

Нестабільність ринку і очікуваний обвал призводять до збільшення різниці між цінами попиту та пропозиції. «До нас надходять багато заявок по типу: куплю квартиру у будь-якому районі до $ 25.000. Імовірно, такі покупці розраховують на власників квартир, яким терміново потрібні гроші і які готові продати квартиру на 30-50% дешевше. Аналогічно, деякі пропозиції щодо продажу надходять за старою ціною, тобто продавець не поспішає і діє за принципом: продам - відмінно, не продам - нічого страшного, я не поспішаю», - говорить Анатолій Кириченко, директор порталу нерухомості" ДОМ-2000 ".

Об'єктивно про цінові зміни можна говорити, спираючись на статистику продажу, ніж на заявлені пропозиції. «У нас був один клієнт, власник «елітної» нерухомості, який регулярно підвищував ціну на свою квартиру на пару сотен тисяч доларів (квартира коштувала спочатку два мільйони), як тільки відчував, що є інтерес до попередньої ціни. Я не здивуюся, якщо його «елітна» нерухомість буде рости в ціні навіть під час тотальної кризи, тільки купувати її ніхто не буде», - розповідає Сергій.

 

Кількість куплених на первинному ринку квартир, дійсно, як і прогнозували, прагне до нуля, що пов'язують із небажанням продавців знижувати ціну отже увага покупців все частіше прикута до вторинного ринку житла. «Пів царства за коня» сьогоднішні Генріхи інтерпретують як придбання квартири в обмін, наприклад, на автомобіль. «У деяких оголошеннях зазначено дві ціни — за«живі» гроші і при взаємозаліку за бартером. Зазвичай, перша ціна нижче другої на 10-15%», - коментує Анатолій.

 
Значне зниження вартості земельних ділянок (за даними агентства DEOL Partners на 50-60%) не привело до підвищення або хоча б утримання попиту. Такий  самий смуток наганяє й незавершене будівництво, оскільки ризикувати покупці не поспішають. Можливо, при існуванні механізму страхування від не введення об'єкта в експлуатацію в термін, багато хто з нас поставили б свої підписи на договорі «купівлі-продажу». Але поки навіть наполягти на включенні штрафних санкцій навряд чи вдасться, бо забудовник залишить за собою право продовження термінів здачі. Власне такі питання, нам як покупцям, хочеться перекласти на плечі агенції нерухомості.

«Вважається, що агентство нерухомості виконує три функції:

- Інформаційну (знайти підходящий об'єкт),

- Консультаційну (допомогти в оформленні угоди, збір документів),

- Гарантійну (перевірити об'єкт з метою запобігання можливості визнання угоди недійсною).

Насправді сьогодні всі без виключення агенції виконують лише 1-у та 2-у функції. При цьому існує лише видимість виконання 3-ої», - зізнаються ріелтори.

Несправну праску виробник обміняє на працюючу або поверне гроші незалежно від того куплена вона у Фокстрот чи в Ашані, при цьому на подібний сервіс не сподіваються, купуючи прилад на стихійному ринку в підземному переході. Купуючи квартиру через рієлтора, покупці очікують якийсь гарантійний сервіс від агенції нерухомості.

«Давайте представимо ситуацію, коли угода купівлі квартири вартістю $ 200.000 визнається недійсною. Агенція отрималоа комісійні в розмірі 4%, в середньому по ринку - це $ 8.000. Питання: готове хоча б одна агенція нести відповідальність власними $ 200.000 перед покупцем? На сьогоднішній день це нереально. Інакше агенція може працювати роками і втратити все в один день. Крім того, це вже не ріелторський, а, скоріше, страховий бізнес. Деякі агенції пропонують за додатковий % комісійних гарантувати угоду. Але, якщо уважно прочитати такий договір, то виявляється, що гарантується правильність укладення угоди, а не право власності продавця. Насправді гарантію правильності угоди забезпечує нотаріус», - пояснює Анатолій Кириченко.

 
В одну з криз у минулому, народилося поняття лізингу, як способу задовільнити потреби покупця і зберегти активність виробника. Так що ж еслаприн фінансова криза на ринок житлової нерухомості України?

 

По-перше, падіння попиту на нерухомість привело до зміни схеми роботи деяких агенцій: комісійні знижені - до 1% і оплачує їх тепер продавець, а не покупець. «До кризи багато агенцій на це не погоджувалися, бо на підйомі ринку попит на їхні послуги був занадто великим і вони самі могли диктувати умови. Криза - це свого роду очищення ринку. Підуть з ринка багато великих гравців з великими фіксованими витратами на оренду, зарплату робітникам і рекламу, які працювали за 5%», - говорить Анатолій, агенція якого вже працює за такою схемою.

По-друге, екстремальні умови, створені кризою, стали певним каталізатором в питаннях оптимізації і спрощення законодавчої бази та процедур у сфері будівництва та нерухомості (наприклад, що стосуються повноважень органів місцевого самоврядування у сфері містобудування, дозвільної документації, прийняття та введення в експлуатацію об'єктів, механізму розрахунку податкових ставок).

Як відомо, «Не було б щастя, та нещастя допомогло». Адже зростання попиту на нерухомість в останні роки було абсолютно непропорційним рівню професіоналізму та клієнт-орієнтованості галузі в цілому. Тобто цей обвал, з одного боку, наслідок подібної зневаги, з іншого — чудовий стимул для розвитку тих, хто готовий мінятися. «2009 рік - це рік можливостей, складних і професійних угод, якісного розвитку проектів», - вважає Руслан Олексенко, управляючий партнер агенції DEOL Partners. Положення покупця у даному випадку є дуже вигідним, адже разом зі зниженням вартості житла на 50-60% у порівнянні з минулим роком, він може сподіватися і на більш дбайливе ставлення до себе з боку ріелторських агенцій.

Вікторія Веснова. Велика Епоха, Україна

Підписатися:

Social comments Cackle

загрузка...